Frågor och svar om föreningen och dess (goda) ekonomi

Inget har ju undgått att samhället går igenom en minst sagt turbulent tid när det kommer till ekonomi. Inte helt sällan omnämns bostadsrättsföreningar i media som speciellt utsatta. Under senaste tiden har vi märkt att mäklare allt oftare ställer frågor om föreningens ekonomi och räntor och vi tänkte därför passa på att dela med oss av det direkt här på hemsidan.

Först och främst vill jag tro att vi står väldigt bra ekonomiskt rustat för att möta såväl ränteläget som framtida underhåll. Driften av föreningen fungerar idag väldigt felfritt. En stark anledning till att vi idag står väl rustade är för att föreningen historiskt sett alltid har haft ett mindset som gått ut på att försöka göra det rätta och riktiga i varje stund och göra det som kanske anses lite tråkigt. Vi har alltid försökt amortera så mycket vi kan, vi har sett till att ha en aktiv underhållsplan som leder till att rätt avsättningar görs till framtida underhåll, vi har försökt att inte spekulera när det kommer till räntor och helt enkelt sprida ut våra löptider. Allt detta ser vi gagnar oss nu. Nedan hittar ni vanliga frågor vi fått från mäklare och de svar vi har gett.

Finns det planerade avgiftshöjningar som ni känner till eller som är beslutade?

Nej, vi har i dagsläget inga planerade höjningar. Vi annonserade en höjning under hösten 2022 och som trädde i kraft vid årsskiftet 2022/2023 och som redan återspeglas i våra nuvarande avgifter. Den höjningen tog höjd för såväl ökade kostnader vi förväntar oss under året och omläggningen av ett av våra lån som vi gjorde i januari. 

Kan ni se att det ökade ränteläget kommer att påverka er på sikt? Finns det lån som kommer att omförhandlas inom kort eller som nyss har omförhandlats? Hur påverkade/påverkar det i så fall avgiften?

Vi har ett väldigt bra ekonomiskt läge nu genom att vi redan tagit flera av de stora kostnaderna som många bostadsrättsföreningar har framför sig. Som kan ses i vår årsredovisning har vi totalt ca 30 miljoner i lån.

• Av dessa 30 miljoner band vi om 10 miljoner på 5 år i januari 2022 till 1.18%.

• Vi band sedan om ytterligare 10 miljoner i januari 2023 på 5 år till 3.47%. Den ökade kostnaden för detta är som nämnts ovan redan finansierad av den nuvarande årsavgiften.

• Vi har sedan ett lån om 10M som löper ut senare delen av 2024 som idag ligger på 2.57%.

  Summa summarum. Den enda exponeringen vi har mot räntemarknaden på mellanlångsikt är alltså lånet som löper ut 2024. Det lånet har ju dock redan relativt hög ränta (2,57%), vilket ju gör att kostnadsbasen inte kommer att förändras allt för mycket givet de förväntade framtida räntenivåerna. 

När vi bundit om våra lån har vi strävat efter att sprida ut lån på olika löptider för att undvika att vi spekulerar (och riskerar att göra fel). När vi band om 2023 hade vi valet att antingen lägga det på en kortare tid eller en längre tid. Så vi resonerade då var att vi som förening bör sträva efter en stabil kostnadsmassa över tid. Det eftersom många av våra medlemmar i sin tur har en exponering mot kreditmarknaden. Mot bakgrunden av det valde vi att binda på en längre tid trots den historiskt sett “höga” räntan. Risken med att binda långt är att vi ev. “missar” en nedgång i räntorna, men fördelen är att vi garanterat inte behöver betala mer än det vi gör idag. Vidare har vi ju vårt lån som löper ut 2024 som vi kan “fånga” lägre räntor med om det skulle vara så att räntorna börjar sjunka.

Finns det några större kommande renoveringar i föreningen? Om ja, kommer de i så fall att påverka avgiften?

Nej. Föreningen byggdes för 10 år sen och inga stora saker är planerade. Sen avsätter vi belopp enligt underhållsplan (till skillnad mot lagstadgad miniminivå), vilket gör oss bra rustade inför framtida underhåll. 

Vad har föreningen gjort för tidigare större renoveringar? (årtal på ex tak, stambyte mm) 

Relativt nybyggda hus, så inga stora renoveringar. 

Hur ser kön till parkering och eventuellt garage ut i dagsläget? (om det är kö, hur många personer är det i kö?)  Vad kostar parkeringen respektive garageplats? Om laddplatser finns, kostar det extra för själva laddningen (elen)?

Alla som flyttar in är garanterade en parkeringsplats vid inflytt. Den kostar 400 kr. Om man vill ha en extraplats ställer man upp sig i kö. Idag är det ingen person i kö. Laddplats kostar 130 kr exkl elförbrukning. El debiteras enligt förbrukning. Priset per kwh är rörligt och beror på marknadsutfallet.

Vad ingår i månadsavgiften? (ex värme, vatten, kabel-TV och bredband)

Värme ingår. Vi har individuell mätning och debitering (IMD - vilket krävs av Boverket vid nybyggnation), så el och vatten debiteras separat. Vidare debiteras TV och samfällighet separat.

Vad är det för bredbandsleverantör och finns det fiber i huset? Om internet ingår i avgiften, vad är det då för hastighet som ingår?

Det är fiber via svenska stadsnät. Man väljer själv vilken leverantör man vill ha. 

Har ni fler frågor?

Tveka inte på att höra av er till oss på styrelsemailen!